Perché il dibattito tra affitto e acquisto è completamente inutile

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Illustrazione: Sam Woolley

Dopo aver risparmiato a lungo, di recente ho comprato una casa, cosa che ha colto alla sprovvista alcuni dei miei amici. 'Pensavo che fossi contro la proprietà della casa', hanno detto, perché penso che l'affitto sia sottovalutato. Anche come proprietario di una casa, I Ancora penso che l'affitto sia sottovalutato. Ma ciò non significa che l'acquisto sia una decisione sbagliata. Il dibattito tra affitto e acquisto è nel complesso semplicemente sciocco e ignora l'enorme area grigia che esiste tra le due opzioni.


L'affitto e l'acquisto non sono fondamentalmente buoni o cattivi

Per anni, l'acquisto di una casa è stata una misura del successo finanziario. Tuttavia, la crisi immobiliare ha capovolto quell'idea e le persone si sono rese conto che l'acquisto non è sempre intelligente. In effetti, di recente mi sono imbattuto in parecchi articoli ( o titoli, almeno ) che in realtà proclamano l'acquisto di una casa è una decisione stupida. Se scavi nella carne di quegli articoli, spiegano che, certo, comprare una casa Potere essere una buona decisione, ma i loro titoli riassumono l'asporto: comprare una casa è una stupida mossa di denaro che suona intelligente.

Abbiamo sopravvalutato il sogno di possedere una casa per anni, ma ora sembra che lo stiamo portando all'estremo opposto. Quindi, come siamo passati da anni in cui credevamo che la proprietà della casa fosse una mossa finanziaria intelligente, a credere ora che fosse una delle peggiori mosse finanziarie che puoi fare? Per rispondere alla domanda, aiuta a vedere entrambi i lati della discussione .

Argomenti forti a favore dell'acquisto sono solitamente:

  • Quando paghi la tua casa, è tua. Elimini la spesa per l'alloggio una volta che l'hai ripagata.
  • Se la casa apprezza più di quanto hai pagato in mutuo, interessi, tasse e manutenzione nel tempo, hai guadagnato un rendimento o sei in pareggio.
  • I crediti d'imposta aiutano a compensare parte del costo della proprietà della casa.

E gli argomenti altrettanto solidi a favore dell'affitto:


  • I proprietari possono possedere la loro casa, ma pagano un bel po' di interessi e tasse.
  • Affittare non è buttare via soldi: ottieni un posto dove vivere.
  • L'acquisto ha un utilità-prezzo —l'importo che puoi investire e guadagnare su acconto, tasse, pagamenti assicurativi e interessi.
  • Gli affittuari non devono pagare per riparazioni, manutenzione o problemi simili.

Tutti questi punti sono validi e li ho considerati anche nella mia decisione. Il fatto è, però, che c'è un Enorme quantità di area grigia - fattori individuali - in tutti loro, quindi non ha senso affermare che una delle due decisioni è la decisione migliore. Questi fattori sono importanti, ma il dibattito che ne deriva è inutile perché la risposta dipende da aspetti specifici: prezzi degli affitti, tassi di interesse e così via. L'acquisto di una casa può davvero essere una cattiva mossa finanziaria, ma per molte persone non lo è.

In altre parole, nessuna delle due opzioni è intrinsecamente intelligente o stupida, nonostante ciò che il pensiero tradizionale e i titoli ti faranno credere. Si tratta di sgranocchiare alcuni numeri, magari cambiando il modo in cui pensi alla proprietà della casa e proteggendo le tue finanze.


Fattori individuali rendono impossibile semplificare

Quando acquisti una casa, paghi cose che non devi pagare come affittuario: interessi sul prestito, tasse sulla proprietà, assicurazione e persino costi di manutenzione e riparazione. Questo fa parte dell'argomentazione a favore dell'affitto: ci sono così tanti costi aggiuntivi e fattori che vengono trascurati. Ciò vale per entrambe le parti, tuttavia, e i dettagli variano a seconda della situazione. Eccone alcuni fattori comunemente trascurati che compongono le specifiche.

  • Per quanto tempo vivrai in casa: Questo varia a seconda del mercato, ma in generale, più a lungo sei in casa, meglio è , perché i tuoi costi sono ripartiti nel tempo.
  • Il costo degli alloggi nella tua zona: Nella maggior parte dei casi, le persone affittano perché le case sono semplicemente troppo costose, ma tutto dipende dal mercato nella tua zona. Se l'affitto è estremamente costoso nella tua zona, allora Potrebbe essere più conveniente per comprare una casa.
  • Il costo opportunità delle tasse e dell'assicurazione : Che tipo di rendimento a lungo termine potresti ottenere se invece investissi questo denaro, in borsa, in un CD o anche in un conto di risparmio ad “alto interesse”?
  • Il costo opportunità del tuo acconto : Allo stesso modo, quale rendimento potresti ottenere se invece investissi quella somma forfettaria?

Questi sono solo alcuni fattori e sono ancora lontani dall'essere conclusivi in ​​entrambe le direzioni. Ci sono molti avvertimenti da considerare. Ad esempio, il costo opportunità è elevato, ma investirai effettivamente quei soldi o li accumulerai semplicemente nel tuo conto corrente a basso interesse? Se non guadagni un ritorno, il punto è controverso.


È impossibile dire che affittare o acquistare sia una decisione migliore per tutti perché ognuno di questi fattori (e altri) dipende dalla tua situazione unica. Devi considerare dove vivi, che tipo di casa stai cercando, quanto paghi di affitto, quanto pagherai in futuro... la lista potrebbe continuare all'infinito.

IL Calcolatore affitto vs. acquisto del New York Times è, senza dubbio, il meglio che abbiamo visto per semplificare queste complessità, a seconda delle tue specifiche individuali. Tuttavia, una calcolatrice può fare solo così tanto. Potrebbe dirti la migliore decisione a lungo termine sulla carta, ma ciò non significa ancora che sia la decisione migliore per Voi .

Ad esempio, quando io e il mio fidanzato abbiamo analizzato i numeri alcuni anni fa, il calcolatore ci ha detto che l'acquisto era migliore se il nostro affitto era superiore a $ 1.500 al mese. A quel punto, il nostro affitto era di $ 1.600, quindi tecnicamente l'acquisto avrebbe avuto più senso sulla carta. Tuttavia, il nostro acconto sarebbe stato inferiore al 10% e, a parte un piccolo fondo di emergenza, non avevamo molti risparmi. Se uno di noi perdesse il lavoro, avremmo problemi a pagare il mutuo. Tutto ciò è bastato a rimandare l'acquisto, nonostante quello che diceva il calcolatore.

Il punto è: per quanto si riduca ai numeri, c'è Ancora più che va nella decisione. Devi considerare la convenienza.


La tua casa è un acquisto, non un investimento

La maggior parte degli esperti concorda sul fatto che non dovresti pensare alla tua casa principale come a un investimento. Contrariamente alle credenze popolari, il settore immobiliare supera di poco l'inflazione col tempo. Certo, potresti cronometrare il mercato, capovolgere una casa o acquistare un affitto, ma è diverso dall'aspettarti che la tua casa principale ti faccia guadagnare un dolce ritorno. Il mito dell'investimento è un altro valido argomento contro l'acquisto. Molte persone acquistano case che non possono permettersi o allungano le proprie finanze per pagare costosi progetti di casa perché credono in questo mito .

Gli esperti concordano sul fatto che l'acquisto può essere un cattivo investimento, ma il problema è che molti interpretano erroneamente questo significato l'acquisto di una casa è una cattiva idea in generale . Solo perché la tua casa non è un granché investimento non lo rende necessariamente un male acquistare .

Con qualsiasi acquisto, c'è la questione dell'accessibilità individuale. La maggior parte delle persone ha familiarità con il Regola del 20% per l'acquisto di una casa . Che tu metta o meno quell'importo esatto, dovresti evitare di acquistare una casa che non puoi permetterti di mantenere. Come definisci 'conveniente', però? È qui che le regole empiriche tornano utili. Può sembrare contraddittorio suggerire regole da ballpark quando abbiamo parlato di prendere in considerazione il tuo caso individuale, ma ti danno alcune linee guida intelligenti da seguire.

Ad esempio, il Regola del 25%. , che dice che i tuoi costi di alloggio non dovrebbero essere superiori al 25% della tua paga da portare a casa, va bene per questo. Tuttavia, non è solo il tuo pagamento mensile; vuoi anche assicurarti di avere abbastanza contanti nelle riserve in caso di emergenza. In altre parole, non essere 'povero di casa'.

Certo, c'è l'aspetto emotivo, o il sogno americano, della proprietà della casa. Tuttavia, se i numeri non si sommano e sarai povero di casa, comprerai una casa per amore del possesso è piuttosto inutile. Il senso di soddisfazione che provi dal possedere è in qualche modo compensato dal rischio di perderlo a causa della banca. Se i numeri Fare sommati, tuttavia, e la tua rata mensile del mutuo non ti rovinerà finanziariamente, questa è una storia diversa.

La linea di fondo è: a volte è più intelligente affittare, e talvolta l'acquisto può funzionare a tuo favore. Piuttosto che cedere a una parte o all'altra, è più utile imparare le regole, sgranocchiare i numeri, quindi fare ciò che funziona e ti sembra giusto.

Questo post è stato originariamente pubblicato nel 2016 ed è stato aggiornato il 5 novembre 2020 per soddisfare le linee guida sullo stile di Lifehacker.